«Ъ»: на складском рынке Москвы и Московской области растет вакантность
Объем свободных площадей на складском рынке Москвы и области за год увеличился более чем в пять раз, до 1,1 млн кв. м. Резкий рост вакантности пришел на смену острому дефициту. Этому способствовали сокращение спроса, скачок девелоперской активности и высвобождение части ранее занятых площадей. Растущая конкуренция за арендаторов уже вынуждает девелоперов предоставлять скидки арендаторам.
На начало июня в логопарках Москвы и Подмосковья пустовало 1,1 млн кв. м, включая предложение в субаренду, подсчитали в консалтинговой компании IBC Real Estate. Это в 5,3 раза превышает показатель июня прошлого года. В Nikoliers заметили рост в 4,5 раза за год, до 537 тыс. кв. м. Доля вакантных площадей в общей структуре складского предложения, по данным IBC Real Estate, за год увеличилась на 2,6 процентного пункта (п. п.), до 3,3%. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области — на 1,4 п. п., до 2,2%, говорят в Bright Rich | Corfac International.
Резкий рост вакантности — новый тренд для складского рынка. Со второй половины 2023 и до конца 2024 года на нем был острый дефицит: объем спроса превышал предложение, напоминает руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. Сейчас, по его словам, нехватки не наблюдается.
По предварительным подсчетам NF Group, в январе—июле 2025 года объем сделок со складами в Московском регионе снизился в 4,5 раза год к году, до 525 тыс. кв. м, в России — в 2,6 раза, до 1,19 млн кв. м. Сказывается общее снижение деловой активности под влиянием высокой ключевой ставки, считает партнер Bright Rich | Corfac International Виктор Заглумин. Инвестиционный директор ГК «Ориентир» Ольга Кашкарова говорит, что часть крупных арендаторов взяла паузу, некоторые — продолжают развиваться, но точечно, с фокусом на регионы.
Последние несколько лет ключевыми игроками на складском рынке выступают участники рынка e-commerce. Но после активной экспансии их присутствие сокращается, замечает управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. Основной спрос формируют производственные компании, логисты и традиционная розница. В NF Group говорят, что на e-commerce в первом полугодии пришлось 33% поглощения складов в России. По итогам 2024 года значение было выше — 59%. Для онлайн-торговли наступает период оптимизации и повышения операционной эффективности, констатируют в Instone Development.
Региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко говорит, что маркетплейсы в 2023–2025 годах арендовали в том числе строящиеся под собственные нужды объекты. По мере их готовности они высвобождают занимаемые ранее универсальные склады. Некоторые компании скорректировали стратегию развития. «Ведомости» в конце прошлого года сообщали, что отказываться от занимаемых складов начала «Сберлогистика». Компания суммарно может высвободить 1,5 млн кв. м, решив не вкладывать дополнительные средства в направление e-commerce из-за высокой конкуренции, отмечали собеседники издания.
Одновременно в Москве и Подмосковье на рынок выходит много спекулятивных объектов, говорит Ольга Кашкарова. Девелоперы, по словам директора по коммерческой недвижимости Level Group Александры Захаровой, активизировались в прошлом году на фоне рекордно низкой вакансии. В результате, по подсчетам NF Group, до конца года в Москве заявлен ввод примерно 1 млн кв. м незаконтрактованных площадей.
За счет роста вакантности стоимость складов стабилизируется. Средние ставки аренды с начала года выросли на 4%, до 12,45 тыс. руб. за кв. м в год, в то время как в 2024 году показатель прибавил 41%, в 2023-м — 55%, говорит партнер NF Group Константин Фомиченко. Конкуренция за крупных клиентов усиливается, и часть собственников, по словам господина Заглумина, предлагают к рыночным ставкам дисконт в 10–15%. Виктор Афанасенко считает, что стоимость аренды складов уже прошла пик. В дальнейшем показатели, по его прогнозам, могут немного снизиться или закрепиться на достигнутом уровне.
АПК
Также рекомендуем:
